O preço do imóvel deixou de ser só um número.
Agora é uma estrutura. Simule o impacto do IBS/CBS, redutores e perfil do comprador antes de anunciar, negociar ou defender sua comissão.
Da captação à comissão, quem domina o preço negocia melhor.
Chegue ao cliente vendedor com leitura técnica do impacto tributário, não com achismo.
Defina o preço de anúncio com base no perfil do comprador e no ano da transição.
Mostre, com argumento, por que a sua corretagem se sustenta na nova estrutura.
O preço mudou. A conversa com o cliente também.
Simule uma operação.
Preencha os dados e veja como o preço muda conforme o cenário tributário. Quanto mais real o input, mais útil a decisão.
Quem é o cliente vendedor
Qual é o imóvel
Qual é o redutor de ajuste
Número que constará no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Escolha a hipótese.
Quais cenários simular
Ressalva: os percentuais indicados consideram a regra de transição prevista na LC 214/2025 e partem da alíquota geral de 26,5%. Cenários com 27%, 27,5% e 28% são projeções sensibilidade caso a alíquota final seja revista.
Quem é o cliente comprador
Para o IBS/CBS, o que importa é se o cliente comprador é contribuinte no regime regular. Pessoa física, em regra, NÃO é contribuinte — mas pode ser, se atender aos requisitos (ex.: locação habitual e profissional). Veja o glossário ao lado.
Qual é a comissão de corretagem
Quadro comparativo
Cenários atualizam em tempo real conforme você ajusta as variáveis acima.
Custo do cliente comprador por ano × cenário
Use esses dois preços para precificar o anúncio: se vender para contribuinte vs. não contribuinte.
| Ano | Alíq. efetiva | IBS/CBS | Comprador contribuinte | Comprador não contribuinte |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 0% | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2027 | 4,5% | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2030 | 6,17% | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2033 | 13,25% | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
Líquido percebido pelo cliente vendedor
Simulação por ano descontando a comissão (e IBS/CBS da corretagem) do preço líquido.
| Ano | Comissão bruta | Tributo s/ corretagem | Custo ao vendedor | Líquido ao vendedor |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2027 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2030 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
| 2033 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 |
Argumentos para a negociação
- →Para o cliente comprador contribuinte (PJ no regime regular), o IBS/CBS vira crédito — destaque que o custo efetivo se mantém no preço líquido.
- →Para o cliente comprador NÃO contribuinte, o tributo é custo cheio. Sugestão: anunciar dois preços-alvo (contribuinte × não contribuinte).
- →Redutor social aplicado — argumento de competitividade frente a imóveis usados.
- →Levante o valor de aquisição e a data — a correção pelo IPCA reduz diretamente a base tributável.
Criada para quem vive a intermediação na prática.
A calculadora traduz a tese apresentada por Arthur Thomazi: na Reforma Tributária, preço, comissão, redutores, perfil do comprador e crédito tributário passam a fazer parte da mesma conversa comercial.
Menos juridiquês. Mais resultado para quem vive o mercado imobiliário.
A Reforma Tributária não é só assunto de contador. É decisão de venda.
Sem modelagem de impactos e cenários, qualquer decisão em 2027 é palpite.
Arthur Thomazi
Advogado especializado em mercado imobiliário, com mais de 15 anos de atuação ao lado de imobiliárias e corretores de todos os portes em todo o Brasil.
Sócio-fundador do C2T Advogados — reconhecido pela Chambers and Partners e especializado em assessoria jurídica para imobiliárias. Também é professor de pós-graduação em Direito Imobiliário.
Em 2024 e 2025 foi reconhecido entre os 100+ influentes do mercado imobiliário brasileiro.
Sua missão é traduzir os conceitos da Reforma Tributária para a rotina da intermediação — sob a perspectiva de quem vive o mercado, não da teoria abstrata. Menos juridiquês. Mais resultado.
A calculadora é o começo. A estratégia vem na masterclass.
Vou te mostrar como adaptar sua operação de vendas antes da virada de 2027.
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Aviso. Esta calculadora tem finalidade educativa e estratégica. Os resultados são estimativas e não substituem análise tributária, jurídica ou contábil individualizada.
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